河北青年管理干部学院学报2016年第 4期河北省房地产税收贡献度研究朱云飞(河北省财政科学与政策研究所 ，河北 石家庄 )摘要 ：近年来，随着城镇化进程 的加快 ，河北省房地产税收规模及对税收收入贡献度不断提升 ，但 与全 国特别是 中部地 区平均水平相 比较 ，河北省的房地产税收贡献率还 比较低 ，房地产税收结构仍 比较滞后。这主要源于河北房地产 市场供给不足、需求不旺，同时也与政府政策不活和税收征管不强有关。推进房地产税收收入增长，需要征税客体和主体 同时发力，客体即房地产市场，应改革供给侧、扩大需求侧 ；主体即政府及其相关部 门，应搞活政策端、强化征管端。关键词 ：房地产税收 ；供给侧 ；需求侧 ；城镇化 ；税收征管房地产税收一般指房地产业及与其直接相关的建筑业缴纳的各项税收收入，主要包括营业税 、企业 所得税、个人所得税、契税 、土地增值税等税种 。一、 河北省房地产税收收入规模及结构近年来 ，随着城镇化进程的加快 ，河北省房地产税收规模及对税收收入贡献度不 断提升 。2011— 2015年，全省房地产税收收入 由458．3亿元增长到867．6亿元，年均增长 17．396／；占全部税收收入的比 重 由15．3 增加到 23．1 ，年均提高 1．95个百分点；四年间，房地产税收对全部税收收入增量 的贡献 度达到 53．7％。

从增速 比较看 ，2011— 2014年河 北省房地产税 收年均增速 (15．4 )略低 于全 国平均增速 (15．9 )，更明显低于中部地 区①平均水平 (20．6 )，分居全 国31省、中部 1O省的第 19和第 8位；从比 重 比较看 ，河北省房地产税收 占全部税收 比重虽高于全国平均 比重 ，却一直低于 中部地区平均 比重。 2014年河北省比重 (21．7 )低于中部地区平均 比重 (24．8 )3．1个百分点，位居中部 10省的第 7位。(一)行业结构 ：河北省房地产税收更依赖土木工程、房地产开发经营等一次性税源，建筑装饰、房地 产 中介、物业管理等持续性税源贡献率较低从建筑业内部看 ，受基建投资影响较大的土木工程建筑 、建筑安装业税收贡献相对较高，房屋建筑、 建筑装饰业贡献较低。近年来 ，受环首都区位 、京津冀协同及 固定资产投资拉动等 因素影响，河北省道 路 、机场 、港 口等大型基建工程项 目陆续开工 ，土木工程建筑及与之相关的建筑安装业税收增长较快 ，占 建筑业税收比重持续提升 ，2014年分别为 17．0 、42．7 ，均高于全国及 中部地区平均水平 ，分别位居 全 国第 11和第 lO位 ，中部第 5和第 2位 。

但房屋建筑、建筑装饰业在建筑业中的税收贡献率较低 ，特 别是建筑装饰业代表未来市场趋势、含税量较高(2014年全国每万元装饰业产值能形成 1760元的税收 收入 ，约为土木工程及房屋建筑业的9倍)。河北省建筑装饰业发展滞后 ，实现税收收入不足江浙等省 收稿 日期 ：2016—03—31 基金项 目：本文为 2014年度国家软科学研究计划 “构建地方税体系 ：改革框架与实现路径研究”(编号 ：)的阶段性成果 。课题负责人为河北省财政厅李杰刚研究员 。 作者简介 ：朱云飞 ，男 ，河北省财政科学与政策研究所副研究员 ，硕士 。研究方向：财政体制与区域财政政策。69 的 1／4，占建筑业税收 比重仅为 13．4 ，分别位居全国第 24位和中部第 8位 (见表 1)。表 1 2014年河北省建筑业 内部各行业税收贡献度及排名情况从房地产业 内部看，传统的房地产开发经营业税收贡献相对较高，具有现代服务业特征的房地产服 务管理业贡献较低 。河北省房地产业税收一直依赖于土地开发 、房地产开发 、房屋销售等房地产开发经 营业 ，2014年其 占房地产业税收比重高达 91．4％，居各省首位，这类税收与房地产市场行情联系密切， 税收收人波动较大 ，不够稳定 。

而代表未来发展趋势 、能够提供持续稳定税 收的房地产服务管理业 (包 括房产咨询 、价格评估 、置业担保、销售经纪)发展相对滞后 ，提供税收较少 ，占房地产业税收 比重不足全 国平均 比重的一半 ，仅为中部省份平均水平的4／5左右 (见表 2)。表 2 2014年河北省房地产业 内部各行业税收贡献度及排名情况(二)税种结构 ：河北省房地产税收更依赖营业税 、城建税等流转税 ，与居 民收入财产相关的个人所 得税、契税贡献率较低河北省房地产税收主要集 中在营业税、企业所得税 、契税 、土地增值税 、个人所得税、城建税等 6个 税种 ，其中营业税、企业所得税两大税种就 占60 左右。与全 国平均水平相 比较 ，河北省房地产税收更 依赖于营业税 、城建税 、土地增值税等流转类税收，与居民收入、财产相关的个人所得税 、契税所 占比重 相对较低 ，这表明河北省居民收入水平较低、购买力不强。2014年 ，河北省营业税收人占房地产税收 比 重为 47．2 ，高于全国平均 比重 5．5个百分点 ；契税收人 占房地产税收比重为 9．1 ，低于全国平均 比 重 3．2个百分点 (见表 3)。表 3 2o14年河北省房地产税收收入分主要税种 占比情况(三)区域结构 ：环首都的廊坊和石家庄、唐山两大都市房地产税收规模较大 ，但人 口大市的房地产 税收对本地税收的贡献率并不高近几年 ，随着城镇化进程的加快和房地产市场的繁荣 ，一些区位和交通条件较好 的大中城市房地产 税收增长很快。

2015年 ，廊坊 、石家庄 、唐 山3市房地产税收规模均超过 100亿元 ，合计 占到全省房地 产税收的52．1％，经济体量较小的衡水 、邢台、承德等市 占比均不到全省房地产税收的5％。但从房地 产税收 占本地全部税收收入 比重看 ，环首都地区明显较高，廊坊、承德、张家 口分列全省前 3位，分别为 46。996／、29．4％、26．9 ，而人 口规模最大的石家庄 、唐山、邯郸 3市比重较低 ，均不到本地税收的 2O 。二、影响河北省房地产税收收入增长的主要原 因供给、需求 、政策、征管是影响房地产税收收入实现的四类 因素。其 中，房地产产品的供给和人民群 众对房地产的需求是税源形成的前提基础 ，政府相关政策是促使房地产供求平衡从而做大税源的重要 70 手段 ，税收征管则是税源转化为税收收入的基本保障。河北省房地产税收贡献率不高，主要在于房地产 市场供给不足 、需求不旺，同时也与政府政策不活和税收征管不强有关。(一)供给端 ：河北省房地产行业发展层次低 、企业实力弱 、产品结构不合理，不利于优质税源的形成一 是行业发展层次不高。河北省房地产行业仍以新房开发和土木工程建筑等中低端市场为主，具 有较高附加值和税源潜力的房地产服务管理及建筑装饰业发展滞后 。

从房地产业看 ，美 国的房地产咨 询 、经纪等服务性收入 已占到房地产业务的一半 以上，国内一些发达省份 的房地产服务市场也 比较活 跃 ，河北省房地产服务业所 占比重微乎其微 ；从建筑业看 ，河北省建筑装饰业 占建筑业总产值比重很低 ， 2014年为 2．3 ，不到全国平均 比重 (5．0 )的一半 ，仅排各省第 23位 。二是企业竞争实力不强。20l4 年 ，河北省建筑业企业主营业务收人利润率 3．1 ，相 当于全国水平 (3．7 )的4／5，居各省第 20位 ；房 地产业主营业务收人利润率 2．3 ，相当于全 国水平 (9．2 )的 1／4，居各省第 24位。2015年 ，河北省 仅有 14家上榜 《中国建筑业企业 500强》、6家上榜 《中国房地产开发企业 500强》，企业数量远低于浙 江 (105)、江苏(92)、广东(86)等沿海强省 ，甚至低于河南 (39)。三是商品房结构不合理。目前 ，河北省 城市均为三四线城市 ，住宅用地供应过多，商业用地有待进一步开发 ，尤其是可 以集聚人群和多种服务 业 的大型商业综合体还有很大需求 ，旅游 、养老、医疗等功能性地产发展 比较滞后 。

从 2014年商品房销 售用途看 ，河北省住宅商品房 占比高达 85．4 ，居全 国第 6位 ，销售价格及提供税收较高 的别墅 、高档 用房及办公楼 占比分别仅相当于全国平均 占比的 1／3、1／2，分居各省第 29和第 26位。(二)需求端 ：河北省城镇化发展滞后 ，人民群众对房地产 的刚性及 改善型需求都难 以实现，不利于 税源向税收的转化一 是城镇化水平较低。河 匕省城镇化率一直低于全国平均水平，2014年为 49．3 ，与全国水平相 差 5．5个百分点，居各省第 21位，在 中部 1O省中仅高于安徽 、河南 。城镇化水平较低不利于人 口集 中 化布局、产业集聚化发展和公共服务集约化提供 ，直接制约了河北省房地产业及相关税收的增长。二是 城市规模不够大。河北省没有常住人 口在 500万以上 的特大城市及国家 区域中心城市 ，石家庄、唐山、 保定等大城市经济实力偏弱，设 区市数量在全 国1O个人 口大省 中排名最后 ，县城 (小城市)人 口平均仅 10．9万人 ，不足江浙等省的一半。三是人 口城镇化滞后 。河北省户籍人 口城镇化率低于常住人 口城镇 化率约 16个百分点，有 1000多万城镇常住人 口没有非农户籍。

城镇化发展滞后不利于人 口集中化布 局和产业集 聚化发展，直接制约 了房地产及相关税收的增长 。(三)政策端 ：河北省房地产相关支持政策还不够充足 ，一定程度影响了房地产市场的供求平衡和房 地产税源的做大做实一 方面，相关政策出台较晚，需加快落实完善 。安徽在去年 6月 出台 《关于促进房地产市场平稳健 康发展的意见》，成为较早响应高层 “去库存”要求的楼市政策。内蒙古、河南 、山西、四川等省区随后纷 纷 出台一系列取消限购、放松贷款、调整公积金使用等政策 。河北省直到今年 2月底才出台促进房地产 市场发展的相关政策，在放松住房贷款条件 、发放住房补贴等方面还需要进一步探索完善 。另一方面 ， 专项政策不够充足 ，需加快研究出台。河南去年 10月 出台了 《关于促进农 民进城购房扩大住房消费的 意见》，对农 民进城买房提供购房补贴 、优惠利率贷款 、公积金缴存绿色通道等多项政策 ；云南也对退 出 宅基地进城购买商品住房的农民，按其退 出面积及房屋折旧给予一次性购房奖励 ；山东、宁夏、四川等省 区均出台政策鼓励企业利用存量房发展旅游 、养老、创业等地产 。河北省是农业大省 ，也是农村转移人 口较多的地 区，亟须对去库存 出台专项支持政策。

(四)征管端 ：河北省房地产税收征管还不够完善 ，一定程度影响了房地产税收收入的足额实现1．多种房地产税偷漏现象依然存在。房地产业开发周期长 、会计核算复杂 ，涉及多个环节 、多个税 种 ，一直是税收控管难度较大的行业 。2002--2015年，房地产业连续 13年被纳入国家税务总局专项检 查 。近年来 ，建筑房地产企业偷税手段 日益多样化 ，成为税收征管的难点，主要有以下五类 ：一是纳税申 报不及时，如不按预收房款申报预售收人 ，甚至虚假申报或不申报。二是隐匿应税收入 ，如以房抵债 (建 筑单位工程款)不作销售，或将销售停车位、地下室单独开收据不入账 ，或将已实现的商品房销售款挂在 往来科 目。三是虚列提增成本 ，如与承建方编造虚假合同，多开建安发票 ，提高造价成本 ，或进行虚假土71 地评估 ，虚增土地成本 。四是超标准列支费用 ，如将应缴资本的支出、利息作为经营性费用扣除 ，或超标 准列支宣传费、广告费。五是成本核算不规范 ，如未严格执行权责发生制 ，提前列支未销售房屋成本。2．多个房地产相关税种都存在征管难题。河北省尚未形成彻底 的房地产税收一体化管理格局 ，辖 区在建 、新开工建筑 、房地产项 目投资总额、工程进度等基本税源信息掌握不足，多个房地产税种都存在 流失问题。

一是营业税 ，开发商隐匿、不准确计算或不及时确认销售收入影响营业税实现 ，建筑业企业 还存在分包方差额缴税 、漏缴税款问题。二是企业所得税 ，开发商虚增成本、费用和损失影响所得税实 现。三是土地增值税 ，一些地区预征税额 比重过高 ，甚至主要依赖预征，清算不及时，还有些地方随意扩 大核定征收范围，甚至一核 了之 。2015年 ，预征税额 占全省土地增值税总收入的 72％，个别地市甚至超 过 9O 。四是契税 ，一些房地产企业拖延办理验收手续 ，或代征契税造成业主契税缴纳迟滞，还有部分 纳税人在二手房交易时签订阴阳合同，偷逃契税。五是耕地 占用税 ，一些企业存在 “批少 占多”“未批实 占”情况 ，税务部门难以及时实地丈量，造成税款流失。3．一些房地产征管政策需要调整 、完善。典型的如土地增值税的预征率，国家要求 除保 障性住房 外 ，东部地区预征率不低于2 ，中部和东北地 区不低于 1．5 ，西部地 区不低于 1 ，大 多数省 区根据 房地产类型确定不同的预征率。如周边的辽宁分为住宅 2 ，非住宅 4 ；山东分为普通住宅 2 ，其他 3 ；山西分为普通住宅 I．5 ，非普通住宅 2．5 ，非住宅 3 ；河南分为普通住宅 1．5 ，非普通住宅 3．5 ，非住宅 4．5 。

相应的，各地对核定征收率也分别设定档次 。然而 ，河北省预征率及核定征收率 一 直按照国家最低的税率标准执行 ，分别为 2 和 5 ，且不分任何档次 ，影响了土地增值税征收效果和 调节作用的发挥。再如，部分地区对房地产企业查账征收比例过低 、核定征收比例过高，甚至一些具备 核算条件的企业也主动要求核定征收，为隐匿收入、降低税负提供了途径 。三、提升河北省房地产税收贡献度的对策措施推进房地产税收收入增长 ，需要征税客体和主体同时发力 ，客体即房地产市场 ，应改革供给侧 、扩大 需求侧 i主体即政府及其相关部 门，应搞活政策端 、强化征管端 。(一)改革供给侧 ，为河北省房地产税收提供稳定优质税源I．争取国家重大基础设施项 目。2014年底 以来 ，国务院先后两批发布 了总投资额逾 1O万亿的 1I 大类重大工程包基础设施项 目。我省应充分抓住这一机遇 ，顺应京津冀协 同发展趋势 ，积极争取 国家相 关部门在我省布局高速铁路、高速公路 、港 口、机场等重大基础设施建设 ，并对 尚处于前期谋划阶段的重 点工程项 目加快开工 ，为我省带来见效快且较丰裕 的建筑业税收收入。2．推进房地产企业转型升级。

采取有效措施 ，支持华夏幸福 、荣盛、建工等龙头企业做大做强，提高 产业集中度 ，逐步从传统的房地产开发向运营、管理、服务等全产业链延伸 ；支持具备条件的住宅地产企 业从售房商转为租房商 ，有条件 的商业地产企业通过代建、售后 回租、合作开发等方式实现轻资产化经 营；支持相关企业依托商务 中心区、特色商业区等载体 ，将待开发用地或存量房转型用于养老 、医疗、文 化 、旅游等跨界地产项 目；支持优势企业开发服务于特定人群的个性化产 品，发展成 品住宅 、全装修住 宅 、被动式节能建筑 ，以结构优化实现产品的附加值和含税量的最大化。(二 )扩大需求侧 ，释放城镇化水平提升带来的刚性改善型住房需求 ，促进房地产税源 向税收转化1．推动户籍制度改革 。据统计 ，目前我国城镇户籍家庭的人均住房面积为 34平方米，住房刚性需 求基本得到满足 ，但非户籍人 口拥有住房产权 的很少 ，加快户籍制度改革 、推进农业转移人 口市民化 ，是 实现人 口城镇化的关键 ，也是支撑河北省房地产发展的最大动力 。应进一步调整户 口迁移政策 、全面实 施居住证制度、推进基本公共服务全覆盖 ，优先解决 已经到城镇就业生活的农业转移人 口城镇落户问 题 ，有序引导更多的农村人 口就近在小城市和建制镇落户。

2．优化行政区划格局。近几年 ，全国各地行政 区划调整密集，地改市 、县立市 、县设 区、乡镇合并等 层出不穷。2015年 ，仅经过国务院审批的县级区划调整就涉及 21个省区。2010年以来 ，广东、江苏几 乎每年都有县级区划调整 ，江苏 I3个地级市已有 11市增设 (改设)了 17个 区，通过撤 乡增加 了 11O个 街道办事处 ，极大提升了中心城市发展空间，也为房地产市场发展和税收贡献增加提供 了重要契机。从 72 河北省看 ，虽有个别地区进行了区划调整 ，但与人 口密集 、县域众多的省情比还远远不够 ，应充分利用国 家新一轮放松区划调整限制的有利时机 ，支持有条件 的地区推动县改市 、县改 区、镇改街、乡改镇 ，这既 能提高房地产市场需求 ，也能带动相关工程建设 ，提供短期的建筑性税源 。(三)搞活政策端，推进河北省房地产市场平稳发展 ，为房地产税源的培育、壮大提供重要保障1．完善房地产 “去库存”相关政策 。一是全面取消商品住房限价 、限外政策，进一步放宽个人住房贷 款相关条件 ，探索向符合条件 的居民发放住房补贴 。二是细化棚户区货币化安置相关政策 ，研究政府购 买棚户区改造的具体操作办法。

三是从房屋抵押登记 、购房补贴 、创业就业保障等方面 ，出台专 门的鼓 励农民进城购房政策，加快 “去库存”进程。2．创新促进住房消费的金融产品。引导商业银行探索推出针对农 民进城购房 ，符合农 民特点 (收入 认定简易、贷款成本较低 、还款方式灵活)的 “农 民安家贷”等金融创新产品；公积金管理中心探索将公积 金制度逐步 向城镇个体工商户和广大农 民工延伸 ，全面开展住房公积金异地贷款 ，实现住房公积金缴存 异地互认和转移接续 。(四)强化征管端，保证房地产税收收入的应收尽收1．抓好关键环节 ，实现房地产税收全程无缝控管。一是在商品房预售 (销售)环节 ，实行 以票控税 。 房地产开发企业在收取售房款时 ，必须按规 定开具地税部 门监制的销售不动产发票 ，不得使用收款收 据。二是在按揭贷款办理环节，实行以贷控税 。根据金融机构提供的按揭贷款业务数据 ，加强对房地产 企业纳税申报信息比对 ，留住按揭贷款部分应缴纳的税款 。三是在房产 、土地证办理环节 ，实行 以证控 税。在办理权属登记前先办理契税、土地增值税 、耕地 占用税完税 (免税)手续 ，否则一律不予办理 。四 是在存量房交易环节 ，实行以评控税。

纳税人申报房产价格明显偏低且无正当理由的，利用房地产估价 软件或评估机构 ，重新评估成交价作为计税依据 。五是在契税征收环节 ，实行 “以税控税”，对 以前各环 节应纳的各税种和税额进行审查 ，实现对相关税种和税额全面控管。2．抓好部门协同，构建房地产行业综合治税体系。建筑房地产项 目从立项 、规划 、施工、销售到产权 审批 ，每个环节都到政府部 门办理相关手续 ，这为通过部 门间信息共享掌握房地产项 目运行状态 、进行 税源监控提供 了基础 。建议按照房地产和建筑业项 目开发流程，抓住土地取得、项 目审批 、设计施工、房 产销售 、产权登记 、二手房交易等关键环节 ，全面采集房地产企业 的立项、开工、预计完工 日期 、建筑面 积、销售进度 、预收房款、已交付产权情况等各种涉税信息，形成完整的房地产税收项 目信息库，从而科 学评估和有效监控房地产行业纳税状况 。3．抓好重点区域的税源控管。重点分析近年来房地产税收增长较快及房地产税收对本地税收贡献 率较低的地区，运用 “互联网+”、大数据管理等信息手段加强对此类地区的税源监控 。如利用地理信息 系统获取应税土地信息，自动关联土地所属企业征管信息，识别出高风险纳税人 ；对房地产项 目监理引 入 GPS定位技术 ，将房地产开发项 目全部纳入监控网络。

4．抓好相关政策的调整完善。根据房地产用途或价格区间，适 当扩充我省土地增值税预征率和核 定征收率的档次 ；完善纳税人认定机制 ，对符合查账条件的纳税人及时调整征收方式 ，对不符合条件的 纳税人督促其建账建制，对长期 明显 以低税负实行定率征收的企业适时调整其应税率 ；将 占用大量土地 却不缴纳土地使用税的工业园区，作为工矿区报经批准后，征收城镇土地使用税；对内容繁杂而专业 的 土地增值税清算等工作 ，由企业委托 中介机构鉴证改为政府购买清算服务 ，清算服务费用可根据清算项 目和入库税额综合确定 。 【注 释 】 ① 根据财政部统计 口径 ，中部地 区包括 山西 、河南 、湖北 、湖南 、江西 、安徽 、吉林 、黑龙江 、海南 、河北等 1O省 ，这 1O省享受 的中央财政支持政策一致 。编辑 ：刘小明73